住宅ローンを滞納するとどうなる？ 払えないときの早めの対策、プロ直伝の「任意売却」とは？

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怖い人が取り立てにくるってことは基本的にはないです。住宅ローンを滞納したら、まずは銀行から督促状がきます。それを何回か無視していると、分割で払える権利を失ってしまい「一括で返してね」という通達がきます。分割で返せないものが一括で返せるわけもないので、たいていここで”詰み”となり、そうすると住宅ローンを組む際に各銀行が指名している保証会社が残債を立て替えることになります。

いやいや、単に債権者（借り手から見た返済相手）が変わるだけで借金がなくなるわけではありません。次のステップとして、保証会社は競売（けいばい）の申し立てをしてきます。ローンを返してもらえないなら少しでも現金を回収する手段として強制的にあなたの家を競りにかけて売ってしまいますよ、ということです。

同じ意味なんですが、不動産業界で使われる際には習慣的に競売（けいばい）と読むことが多いです。

まぁそういうことですね。一般のオークションと違って、不動産の競売は準備開始から落札されるまでにはだいたい半年とか永いと１年以上かかるものではありますが。

あくまで借金返済の足しにするために売られるにすぎないので、借金の残額がすべてなくなるわけではありません。むしろ本来の市場価格より大幅に安く買われてしまうので、競売（けいばい）にかかるのをただ待つというのは、非常に損するやりかたです。

住宅ローンが払えないかも？というときに打つべき策は基本的には次の２つです。

① 借りた銀行に相談に行き無理なく払えるプランに組み直す

② それでも払えなければ物件を「任意売却」する

任意売却とは、不動産価格が住宅ローンの残高を下回る場合でも、不動産仲介業者を介した話し合いによって債権者の合意を得て売却を可能にするという不動産取引のことです。

たしかにそういえばそうなんですが、この場合、意思に関わらず強制的に執行される「競売」（強制売却）の対義語としての「任意売却」という意味で捉えていただければと。

ざっと違いをまとめるなら以下のような感じでしょうか。

そうですね。基本的にはほぼ間違いなく、競売より任意売却のほうが高く売れます。

そう思います。ただし留意点もあって、任意売却は債権者の立場が絶対。買い手がつきそうでも、債権者が首を縦にふる金額でなければ、売買は成立しません。

ですからそのあたりはさじ加減の難しい調整ごとを一任できる、任意売却案件に精通した経験豊富な不動産業者に相談することが重要です。

必ずしもそうとは言えません。むしろ正直な話をすれば任意売却案件は債権者が複数いるケースが多いなど非常に手間がかかるので、大手の不動産会社では積極的に対応するところは少ないと思います。

そうですね。あくまで個人的見解という断わりつきですが。

①その場しのぎで他から借金しない
住宅ローンは一般的に金利の低い部類のローンです。それを金利の高い業者から借金してまでまかなおうとするのは、愚の骨頂です。あるいは親類・知人に無心するケースもよく見受けますが、人間関係を壊しかねない頼みごとを何十年単位の長期間果たして続けられるでしょうか？　よく考えてみて欲しいと思います。


②近寄ってきた人にとりあえず頼らない
ローンを滞納するとそれを嗅ぎつけて売り込みが増えたりします。もちろんすべてが悪い人や会社ではありませんが、信用できるかどうかは慎重に判断しましょう。


  ③競売を申し立てられてからしばらくすると裁判所から執行官という人がやってくるが、優しいからといって味方と思わない
ここまで言いきっていいかどうか少し躊躇しましたがあえて言います（笑）。彼らはもちろん悪意のある人たちではありませんが、あくまで競売を滞りなく実施するのが仕事。競売は既に述べたように売却額の面では損の大きい方法ですから、少しでも高く売りたい場合には、執行官に流されないほうがよいです。

最後にひとつ、いちばん大切なことがあります。

けっして悲観的になって諦めてはいけないということです。

住宅ローンが払えなくても命までとられるわけではありません。病気や怪我などさまざまな事情で一度はローンを払えなくなっても、破産せず上手に再スタートをきっている人たちがたくさんいます。まずは肩の力を抜いて考えてみることが大切だと思います。